Почему жители дома накапливают долги по оплате ЖКУ
«Оплатить до 10 числа» — на это требование управляющей компании жители реагируют по-разному. Одни сразу оплачивают квитанцию, поскольку считают это обязательной статьей расходов. Другие решают, что рассчитаются за коммуналку, когда будут свободные время деньги — нередко этот день не наступает месяцами. Третьи — просто игнорируют обязательный платеж, ссылаясь на отсутствие денег или плохую работу УК. У жителя, который решил сэкономить и заплатить только за воду или свет, схитрить не получится. Всю сумму, поступившую на счет УК, все равно поделят на все коммунальные услуги. Долг будет копиться в целом за ЖКУ, а не по отдельной строчке в платежке.
Управляющая организация, не собравшая всю сумму по выставленным счетам, оказывается между двух огней.
-
С одной — ресурсоснабжающая организация. С ней УК обязана рассчитаться за тепло, свет, воду и газ, которые пришли для индивидуального и общедомового потребления. Если денег на это нет, управляющая компания тоже становится должником. Задолженность перед РСО в Постановлении Правительства № 416 приравнивается к нарушению лицензионных требований. Поставщик вправе потребовать оплаты коммунальных ресурсов через суд. УК могут наказать рублем: за долги перед РСО должностные лица заплатят штраф от 50 тысяч до 100 тысяч рублей. Либо им запретят занимать должность до трех лет. Юрлица выплатят от 250 до 300 тысяч рублей. Управляющую компанию могут оставить без лицензии и запретить управлять домами.
-
С другой — жители многоквартирных домов. Они сразу заметят, если УК снизит качество обслуживания жилфонда: в подъезде и дворе стали реже убираться, запланированный ремонт крыльца никак не начнется, а заявки выполняются медленнее, ведь слесаря пришлось уволить, чтобы сократить расходы на оплату труда. На такие меры управляющая компания вынуждена пойти, чтобы не накапливать долги перед РСО. Недостачу ей приходится закрывать из денег, собранных на обслуживание МКД. В результате жители дома недовольны и могут потребовать смены УК — даже те, кто не платит за коммуналку. Но прямой связи между своими долгами за ЖКУ и работой УК, как правило, никто из собственников не видит.
Способы взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги
Управляющей компании невыгодно накапливать долги перед РСО или снижать качество содержания дома. О том, как удовлетворенность жителей сервисом УК влияет на уровень дебиторской задолженности, мы писали в отдельной статье. Есть риск, что УК может остаться без домов — либо управлять жилфондом запретит суд, либо недовольные собственники захотят перейти к другой управляющей организации. Чтобы этого не случилось, УК приходится направлять немалые ресурсы на снижение дебиторской задолженности. Возможностей для возврата денег в рамках законодательства не так много. Один из основных способов — начисление пеней. Они появятся в квитанции с 31-го дня просрочки по обязательному платежу, размер неустойки равен 1/300 ставки Центробанка. С 91-го дня — это будет 1/130 ставки. Параллельно с пенями в ход идут и другие методы.
Информационно-разъяснительная работа с должниками
Объяснять, что коммуналку необходимо оплачивать, УК могут и должникам, и всем остальным жителям в качестве профилактики. Управляющей компании стоит информировать собственников о том, как расходуются собранные средства, и какое наказание предусмотрено для неплательщиков. Чтобы донести до собственников информацию, УК может использовать разные способы:
-
Личное общение с собственниками. Обсудить дебиторскую задолженность и ее последствия можно на общем собрании. Если у УК немного домов, сотрудники могут пройтись по крупным должникам и провести беседу. Когда жилфонд большой, сотрудники УК обзванивают должников. По телефону можно напомнить о просрочке и обсудить варианты ее погашения. Стоит ли говорить о том, что это очень трудозатратный процесс: придется делегировать эту работу кому-то из сотрудников управляющей компании, тем самым отвлечь их от основных обязанностей. И этот не самый приятный и небезопасный труд необходимо оплачивать.
-
Размещение листовок или цветных платежек. Управляющая компания может вывесить на стенде в подъездах список, в котором будут указаны только номер квартиры и размер долга. Другие сведения о собственниках обнародовать запрещено. Еще один вариант информационно-разъяснительной работы — отправить должникам цветные квитанции. Желтые — тем, кому пора урегулировать вопрос с задолженностью. Красные платежки придут жителям, у которых накопился внушительный долг и в случае неоплаты УК обратится в суд или применит другие карательные методы.
Рассчитывать на помощь коллекторов управляющие компании точно не смогут. Деятельность таких агентств и раньше была ограничена законом, а с июля 2023 года за использование подобных методов грозит уголовная ответственность. Госдума РФ приняла закон, который запрещает возвращать просрочки физлиц с угрозой применить насилие или уничтожить имущество должника. Нельзя также пугать неплательщика тем, что про его долги станет известно всем — такие сведения считаются порочащими честь и достоинство человека.
Претензионно-исковая работа
Если пени, разговоры и листовки результата не дали, для взыскания задолженности УК нередко идет в суд. Но прежде УК стараются использовать еще один инструмент — досудебную претензию. Это документ, в котором компания еще раз рассчитает сумму долга и пеней, а также предупредит об обращении в суд. Прислать неплательщику претензию УК может любым способом, который прописан в договоре управления.
Жилищный или Гражданский кодексы РФ не прописывают четкий порядок досудебной работы с должниками. Иногда управляющая организация может пропустить все другие шаги и сразу обратиться в суд после нескольких месяцев просрочки. Но если долгу больше трех лет, забрать деньги не удастся — по коммунальным долгам срок исковой давности ограничен этим сроком.
Если житель должен меньше полумиллиона рублей, с исковым заявлением юристы УК обратятся в мировой или районные суды. В течение пяти дней они получат на руки судебный приказ. Далее исполнительный лист с указанием суммы долга по оплате управляющая компания отнесет в службу судебных приставов или банк.
Приставы могут:
-
запретить должнику выезжать за границу;
-
наложить арест на банковские счета и имущество;
-
списать средства со счетов, не больше половины от любых доходов;
-
продать имущество неплательщика и этими деньгами погасить долг за ЖКУ.
У службы будет полгода на взыскание задолженности с собственника всего долга или его части. После этого приставы вернут исполнительный лист. Повторно обратиться в службу с судебным приказом управляющая компания сможет только через несколько месяцев. Если финансовое положение неплательщика улучшилось, это можно сделать в любое время.
У собственника есть право на любом этапе заключить мировое соглашение и договориться о комфортном для него порядке платежей и провести реструктуризацию задолженности.
Прекращение предоставления коммунальных услуг
Отключение или ограничение подачи электроэнергии, газа или воды — один из самых эффективных способов борьбы с дебиторской задолженностью. По Постановлению Правительства № 354, использовать его управляющая компания вправе после двух месяцев просрочки платежей или нарушения договора о погашении задолженности.
Квартиру даже самого злостного должника не лишат всего сразу. «Забрать» могут только горячую воду, газ или электричество. Сначала должнику сообщат о приостановлении или ограничении поставки ресурсов: ему пришлют письменное извещение, в котором предложат погасить долг за ЖКУ — на это отводится 20 дней. Если до отключения или ограничения все же дошло, вернуть ресурсы управляющая компания должна в течение пары дней с момента оплаты долга или подписания соглашения о его реструктуризации.
Такой способ УК может использовать не всегда. По жилищному законодательству нельзя нарушать права остальных жителей на предоставление коммунальных услуг. При этом во многих многоквартирных домах инженерные коммуникации устроены так, что нет технической возможности отключить от ресурса только одно помещение.
Методы работы с должниками с помощью мобильного приложения жителя
Традиционные механизмы работы с неплательщиками, безусловно, приносят определенный результат. Но чтобы с их помощью снизить дебиторскую задолженность, приходится тратить время и деньги. Нужно заниматься каждым должником: напоминать ему о просрочке, отправлять претензию, составлять иски в суд. У УК возникают дополнительные расходы на зарплату сотрудников, вовлеченных в сбор дебиторской задолженности, печать цветных квитанций или информационных листовок. Кроме того, компания вынуждена содержать штат юристов для работы с должниками.
Сервис Диспетчер 24 сотрудничает с управляющими организациями на протяжении 11 лет, на их примере мы убедились, что на размер задолженности влияют два фактора:
-
То, как житель узнает об оплате коммунальных услуг. Когда все ограничивается бумажной квитанцией, которую кидают в почтовый ящик, велик риск, что собственник пропустит дату платежа.
-
Насколько удобно оплачивать ЖКУ. Если для этого придется идти в расчетный центр или заходить в онлайн-сервис с непонятным интерфейсом, житель может отложить платеж на потом и забыть о нем.
Проблему долгов за ЖКУ решить проще, если управляющая компания использует в работе цифровые инструменты. В составе платформы Диспетчер 24 есть мобильное приложение для жителей, которое наши клиенты получают бесплатно. Мобильный сервис не только повышает качество коммуникации собственников и УК, но и помогает снизить объем неплатежей с помощью программного обеспечения. Повысить собираемость платежей можно благодаря:
-
Регулярным напоминаниям о дате оплаты. В мобильном приложении собственник получит пуш-уведомления с указанием сроков, когда нужно заплатить за коммуналку. Если возникла просрочка, житель будет периодически получать сообщения с информацией о сумме долга и просьбой погасить ее. Также скоро появится возможность отправлять СМС и пуши со ссылкой на оплату долга.
-
Удобной оплате за жилищно-коммунальные услуги. Рассчитаться за них собственники могут в мобильном приложении за пару кликов. Пользователям доступен автоплатеж: нужно лишь привязать банковскую карту и при желании установить ограничения для ежемесячного списания.
-
Постоянной связи с собственниками жилья. Мобильное приложения — это эффективный инструмент для общения жителей со своей управляющей компанией. Собственники могут в любой момент обратиться в УК и получить обратную связь, у них нет повода для претензий к компании. Лояльность собственников жилья — фактор, который влияет на платежную дисциплину. Чем больше жителю нравится его управляющая компания, тем охотнее он совершает ежемесячный платеж.
Если вы в поисках эффективного инструмента для борьбы с долгами жителей, оставьте заявку на подключение. Мы бесплатно предоставим нашим клиентам мобильное приложение жителя и расскажем о возможностях сервиса Диспетчер 24.