От того, кто будет управлять недвижимостью, зависит комфорт жителей и собственников помещений. На какой организационно-правовой форме остановиться, решают только собственники. Но чтобы сделать выбор, им нужно разобраться в особенностях работы различных типов организаций. 

Чем ТСН и ТСЖ отличаются от управляющих компаний

Что такое управляющая организация

Жители многоквартирных домов (МКД) обязаны решить, кому передать управление общедомовым имуществом. Организации, которые возьмут на себя ответственность за МКД, могут называться по-разному, но ответственность по жилищному законодательству у них одинаковая: 

  • Обслуживание и ремонт жилого фонда, включая инженерные коммуникации в доме, общее имущество МКД и придомовой участок. 

  • Связь с ресурсоснабжающими организациями — им передаются собранные деньги за коммунальные ресурсы. 

  • Сбор жителей на общих собраниях, на которых обсуждается размер обязательных взносов на содержание жилья, необходимые ремонтные работы или наведение порядка на территории. 

  • Общение с собственниками: их необходимо вовремя предупреждать о плановых и аварийных отключениях, возобновлении подачи воды или тепла. 

По ЖК РФ, жители могут выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом. Принимать решение, на каком из них остановиться, собственники недвижимости должны сообща. 

  1. Непосредственное управление. Такой вариант возможен лишь в доме, где не больше тридцати квартир. 

  2. Основание товарищества собственников жилья или недвижимости. ТСН и ТСЖ создаются владельцами квартир или других видов недвижимости. Обе формы управления регистрируются как юридические лица и относятся к некоммерческим организациям. После 2014 года зарегистрировать можно только объединение собственников недвижимости. 

  3. Передача ответственности управляющей компании. УК — коммерческая организация, которая обслуживает дом, но для этого у нее должна быть лицензия. Ее выдает Госжилнадзор в соответствии с законом № 99, а забрать могут за различные нарушения в работе. Если жители дома решат, что такой вид правления им подходит, нужно будет найти конкретную УК, подписать с ней договор и согласовать размер ежемесячной платы за содержание и ремонт.

Какую организационно-правовую форму управления выбрать, зависит от особенностей дома и его жителей. Непосредственное управление выбирают нечасто. Обычно выбор падает на товарищество собственников или управляющую компанию. 

В небольшом МКД с дружными и активными собственниками жилья, готовыми участвовать в решении всех вопросов, жителям проще объединиться в ТСН или ТСЖ. Если нет желания вникать в нюансы содержания дома, лучше делегировать заботу о нем управляющей компании. Подробнее о том, когда лучше заключить договор с УК или создать ТСЖ, мы писали в этой статье. 

Зачем собственникам разбираться в видах управляющих организаций

Собственникам необходимо понимать, как будет управлять домом та или иная структура и на что повлияет организационно-правовая форма. Вот почему это важно:

  • У каждой управляющей организации есть свои особенности. Например, ТСЖ вправе распоряжаться только жилой недвижимостью. Если в доме есть коммерческие площади, товарищество собственников не сможет управлять ими. 

  • Все УО обязаны вести аварийно-диспетчерское обслуживание, но на практике это не всегда так. При непосредственном управлении или в маленьком ТСЖ члены правления часто берут на себя прием заявок. В таких случаях качество работы с обращениями снижается. 

  • Организационно-правовая форма влияет на суммы в ежемесячной платежке за ЖКУ. Если на стоимость коммунальных ресурсов жители повлиять не в силах, то на взносы на содержания жилья — вполне. В ТСН они могут быть меньше. Например, за счет того, что собственники сами нанимают подрядчиков по выгодным тарифам. 

Если владельцы квартир за полгода не смогли выбрать форму правления или не подписали договор с организацией, эту задачу возьмет на себя муниципалитет. Он сам проведет конкурс по выбору управляющей организации. В этом случае дом может оказаться под управлением организации, работа которой не понравится жителям. 

Что такое ТСН

Собственники квартир, дач или земельных участков вправе организовать товарищество собственников недвижимости. Это специальная организационно-правовая форма правления и один из видов некоммерческих организаций. По гражданскому законодательству в ТСН могут добровольно собраться владельцы разных типов недвижимости, чтобы вместе пользоваться и распоряжаться квадратными метрами. 

Объединиться в некоммерческую организацию закон разрешает владельцам: 

  • квартир в многоквартирном доме;

  • коммерческих площадей, в том числе в МКД;

  • частных домов;

  • участков земли под дачи или огороды. 

Товарищество собственников жилья — тоже юридическое лицо, создать его можно только для управления жильем.

Еще один тип объединения жителей — садовое некоммерческое товарищество, которое состоит из владельцев земли и садовых домиков. 

И ТСЖ, и СНТ — разновидности ТСН

Вступить в ТСН могут не только собственники жилья. Членство в нем доступно и юридическим лицам. Если в МКД есть нежилые помещения, их владельцы тоже имеют право стать участниками товарищества. Члены ТСН могут управлять и магазинами, расположенными в доме, и жильем, и парковкой на придомовой территории. Также члены товарищества смогут распоряжаться в нескольких зданиях — например, если это пять домов в жилом комплексе, включая коммерческие помещения и прилегающие земли. При этом все имущество должно быть чем-то объединено. Нельзя просто создать товарищество собственников для нескольких случайных объектов. Земельные участки или отдельные дома должны быть на территории одного поселка, а магазины или офисы — в одном здании или соседних строениях. 

Если на территории загородного поселка есть частные дома, служебные постройки, коммерческие помещения и земельные участки, их владельцы могут организовать товарищество собственников и вместе решать вопросы содержания, ремонта и аренды. 

Решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании, первое необходимо провести в очной форме. Если кворума не получилось или еще остались вопросы, голосовать можно в заочной форме. 

Обязательное условие для работы товарищества — наличие устава. В документе прописывают:

  • информацию о местоположении товарищества;

  • сведения о членах правления и их полномочия;

  • цели работы НКО; 

  • какие вопросы необходимо принять единогласно, а для каких понадобится простое большинство голосов.

Нужно ли ТСЖ становиться ТСН

Товарищество собственников недвижимости как организационно-правовая форма существует не так давно. Термин ТСН в ГК РФ появился только в 2014 году, юридически он заменил ТСЖ. В жилищном законодательстве товарищество собственников жилья стало одним из видов ТСН. 

 У ТСЖ есть несколько несколько отличий: 

  • собственники недвижимости могут отвечать только за содержание дома;

  • участниками могут быть только физлица;

  • разрешена только упрощенная система налогообложения. 

После 2014 года зарегистрировать в налоговой можно только ТСН — в протоколе и уставе не разрешается писать «товарищество собственников жилья». 

Если жители объединились до 2014 года, жилищное законодательство не заставляет перерегистрировать ТСЖ в ТСН. Но обязательное требование все же есть — действующие ТСЖ обязаны сделать поправки в учредительных документах. В Уставе товарищества необходимо написать, что ТСЖ — это вид ТСН. Правоустанавливающие документы и организационно-правовую форму можно оставить без изменений, переименовывать ТСЖ тоже не придется.

Но иногда товариществу собственников жилья выгоднее сменить правовую форму и стать объединением собственников недвижимости:

— если нужно представлять интересы владельцев разных типов недвижимости. Например, в доме появились коммерческие площади или рядом есть частные дома, земли которых прилегают к территории МКД и есть смысл управлять ими совместно. 

— В ТСН разрешено использовать две системы налогообложения. 

Как Диспетчер 24 поможет ТСН и ТСЖ работать эффективно 

Какую бы форму управления недвижимостью ни выбрали собственники, необходимо соблюдать жилищное законодательство. Одно из его обязательных требований — создание аварийно-диспетчерской службы. Что учесть и какие инструменты использовать в работе диспетчерской службы мы рассказывали в отдельной статье. 

Однако нередко товарищества собственников игнорируют эти требования, ссылаясь на небольшой жилфонд. Функции диспетчера выполняет один из членов правления ТСН или ТСЖ — свои телефоны они оставляют на информационном стенде в подъезде или лифте. Они фиксируют заявку от жителя и передают ее в работу сантехнику или электрику. О контроле исполнения заявки и удовлетворенности жителя, чаще всего речи вообще не идет.

Такой подход к работе может привести к следующим последствиям:

  • получение штрафов. Нарушение правил содержания и ремонта в МКД наказуемо по ГК РФ — от четырех до пяти тысяч рублей заставят выплатить должностных лиц, юридических лиц — от 40 тысяч до 50 тысяч рублей;

  • потеря лояльности жителей. Низкое качество работы с заявками приведет к недовольству собственников и снижению платежной дисциплины. Члены товарищества поставят вопрос о смене правления или переходе на другую форму управления недвижимостью. 

Чтобы не допустить административного наказания и ухудшения отношений с жителями, товариществу собственников необходимо сразу решить, как будут приниматься и распределяться заявки. Нанимать своих диспетчеров ТСН или ТСЖ невыгодно — содержание штата операторов для нескольких многоквартирных домов или коммерческих объектов будет обходится дорого. Можно по договору передать диспетчеризацию крупной управляющей компании, но необходимо понимать, как УК ведет работу с заявками. Если они фиксируются в бумажном журнале, это может привести к потере информации или несвоевременному выполнению заявок. 

Качественно обрабатывать обращения жителей можно, если использовать электронные сервисы. Цифровые платформы для диспетчерских служб автоматизируют управление недвижимостью и сводят к минимуму ручное регулирование процессов. 

Что получают товарищества собственников при сотрудничестве с платформой Диспетчер 24: 

  1. За взаимодействие с жителями отвечает внешний контакт-центр. Диспетчеры круглосуточно принимают заявки жителей через все доступные каналы коммуникации: телефон, сайт или мобильное приложение. При этом операторы:
    - регистрируют обращения, определяют сроки работ, контролируют своевременность и качество выполнения заявок;
    - направляют информацию о заявке исполнителю, при необходимости напоминают ему о невыполненной задаче.
    Также сотрудники контакт-центра принимают от жителей показания счетчиков, напоминают о долгах за ЖКУ, консультируют по работе ТСН. 

  2. Вся информация по заявкам фиксируется в электронном сервисе. Система анализирует информацию по каждой заявке и определяет, когда и кому передать ее для выполнения. В программе сохраняются все изменения статуса, типа заявки, исполнителей и ответственных за задачу. К каждому обращению автоматически привязывается файл с записью разговора с заявителем. 

  3. У сотрудников ТСН появляется эффективный инструмент для работы с заявкой. В мобильном приложении исполнителя мастер получает уведомления о новых заявках, напоминания о сроках их исполнения. Во время работы исполнитель может менять статус обращения, оставлять комментарии, прикреплять фото, бесплатно звонить оператору и писать жителю. Основная информация по заявке будет доступна сотруднику даже в режиме офлайн — без интернета можно просмотреть контакты заявителя, описание проблемы, комментарии к обращению. 

  4. Жители смогут решать коммунальные задачи в личном кабинете в мобильном приложении и веб-версии. На обеих площадках собственник сможет создать обращение в товарищество собственников, передать данные счетчиков, получить квитанцию за ЖКУ и оплатить ее. А также получать новостную рассылку и уведомления, управлять доступом к дому, заказывать дополнительные услуги и оплачивать их парой кликов. В мобильном приложении пользователь увидит список услуг для разных объектов. Например, владельцу квартиры приложение покажет услуги для жилья, обладателю места на парковке — предложения для паркинга. 

  5. Раздел «Сводная аналитика» покажет, как ТСН справляется со своей работой. По графикам можно будет понять, сколько заявок выполняется своевременно, увидеть количество зарегистрированных и выполненных обращений, а также проследить, как меняются оценки жителей. Регулярный анализ данных поможет правильно распределить нагрузку на технический персонал и повысить качество обслуживания членов товарищества. 

Чтобы автоматизировать управление недвижимостью, оставьте заявку на подключение, и наши специалисты свяжутся с вами.