В своей квартире собственник вправе решать, когда сделать ремонт, сколько воды или электроэнергии потратить или к кому обратиться для замены окна. Но кроме квартиры, жителям принадлежит и общедомовое имущество: лестничные пролеты, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами, крыши. По Жилищному Кодексу РФ за их содержание отвечают собственники квартир. Общее имущество нужно периодически осматривать,  обеспечивать работу внутридомовых инженерных систем, заботится о пожарной безопасности в доме, проводить капитальный ремонт здания и благоустраивать придомовую территорию. Однако делать все это самостоятельно  жильцы не могут — для этого нужны знания и оборудование. Но они вправе выбрать компанию, которая будет заботиться о доме. 

uk-tszh.jpg

Какие задачи решают УК и ТСЖ

Делегировать содержание многоквартирного дома (МКД) его жители могут управляющей организации — УК или ТСЖ. У управляющей компании и товарищества собственников жилья одинаковые задачи: 

  1. Содержание и ремонт жилфонда. Они обслуживают системы водо-, тепло-, электроснабжения, следят за состоянием лифтов, мусоропроводов, лестничных площадок, чердаков и прилегающей территории. 

  2. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями. Собирают с жителей деньги за свет, тепло, воду, газ и передают их поставщикам. При возникновении задолженности работу с неплательщиками тоже ведут управляющие организации. 

  3. Сбор общих собраний собственников. На них обсуждают размер ежемесячных платежей на содержание дома, план ремонта общего имущества или использование придомовой территории. 

  4. Информирование о плановых и аварийных отключениях. Управляющая компания, как и товарищество собственников, должна предупреждать об отключениях воды или тепла, а также о возобновлении подачи ресурса. 

Насколько хорошо управляющая организация выполняет свои обязанности, во многом зависит от:

  1. Организации рутинных процессов. Если внутридомовое оборудование проверяется от случая к случаю, у сотрудников нет четких обязанностей, а заявки выполняются несвоевременно, УК сложно рассчитывать на увеличение жилфонда и повышение лояльности собственников, а ТСЖ — на поддержку и активность жителей.

  2. Коммуникации с жителями. Если аварийно-диспетчерская служба не успевает отвечать на звонки, показания счетчиков передаются на бумаге, а об отключениях сообщают с опозданием, недовольные собственники могут жаловаться в надзорные органы или задуматься о смене компании. 

Чем различаются ТСЖ и управляющая компания

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, которую добровольно создают жители для управления МКД. В нем может быть только одно товарищество, но в свой состав ТСЖ вправе включить несколько домов, при условии, что они граничат друг с другом. 

ТСЖ не нужна лицензия, достаточно Устава, в котором прописаны информация о недвижимости, пpaвa и обязанности товарищества. Для работы ТСЖ жители должны выбрать членов правления, а из них — председателя. От его компетентности во многом зависит, как ТСЖ будет управлять домом. Работа членов правления может быть оплачена из средств, собранных на содержание МКД. Со всеми жителями ТСЖ заключает договоры, включая тех, кто не поддержал идею его создания. 

Самые важные вопросы товарищество выносит на общее собрание жителей, а для принятия решения нужны более половины голосов всех собственников. Жильцы могут сами выбирать, на что потратить общедомовые деньги в первую очередь. ТСЖ вправе зарабатывать деньги, которые будут направлены в общедомовой бюджет. Например, получать дополнительный доход товарищество может от размещения рекламы на стене, аренде части придомовой территории, подвалов, чердаков.

Если у ТСЖ нет нужной спецтехники или квалифицированных специалистов в штате, оно может обращаться к частным подрядчикам или делегировать УК часть своих обязанностей по обслуживанию МКД. 

Управляющая компания — юридическое лицо, которое создано для получения прибыли. Компанию для управления своим домом собственники выбирают на общем собрании, если работа УК их не устраивает, жители могут сменить ее. УК обслуживает один или несколько домов, а собственники квартир ей за это платят. Все собранные средства УК аккумулирует на своих счетах, а затем рассчитывается с поставщиками за потребленные ресурсы. 

Для работы УК нужна лицензия, а деятельность юридического лица регулирует Жилищный кодекс РФ и ряд других нормативных документов. В управляющей компании чаще всего есть собственные сотрудники и парк спецтехники. Компания может самостоятельно обслуживать дом или привлекать подрядчиков, но за качество и сроки работ в любом случае отвечает УК.

Плюсы и минусы: сравниваем управляющую компанию и товарищество собственников жилья


ТСЖ УК
Могут принимать решение о том, куда направить деньги и каких подрядчиков нанять. Не могут решать, что в доме нужно отремонтировать в первую очередь.
Берет на себя правлению или его председателю. Общаются с должникам, отслеживают погашение долга и готовить судебные иски. Берет на себя работу с должниками.
В штате часто нет нужных специалистов, приходится привлекать сторонних подрядчиков или заключать договор с УК. Есть необходимая материально-техническая база и специалисты. 
Качество работы зависит от инициативности и честности жильцов и членов правления.  Возглавляет профессиональный управленец. Если УК не справляется или есть нарушения, можно пожаловаться в надзорные органы.
Жилфонд небольшой, поэтому легче поддерживать высокое качество содержания домов. Если домов в управлении много, УК сложно оперативно и качественно работать с заявками жителей.
Для принятия решений нужно собирать общее собрание жильцов. Самостоятельно решает все проблемы по обслуживанию дома, собственники лишь оплачивают коммунальные услуги и ходят на собрания.
Нет цели заработать на жителях дома. Собственникам проще отслеживать финансовую деятельность ТСЖ. Собирает все платежи на своих счетах. Если жители хотят узнать о расходах УК, им необходимо запрашивать отчет. 

Что выбрать дому — УК или ТСЖ

Какой вариант правления будет лучше, зависит от дома и его жителей. 

ТСЖ будет продуктивнее в МКД, где живут инициативные собственники, готовые активно участвовать в общих собраниях и обустройстве дома. Хорошо, если среди них есть люди с опытом работы в жилищной сфере, которые смогут войти в правление товарищества собственников или возглавить его. 

Если жильцы не хотят заниматься вопросами содержания жилфонда, то ответственность за ремонт мест общего пользования и сбор платежей за коммунальные услуги лучше передать управляющей компании. Тогда собственникам не придется вникать в тонкости управления, а взаимодействовать с УК они будут только при устранении неисправностей в доме или передаче показаний счетчиков. 

Если дому нужен основательный ремонт, жителям лучше выбрать управляющую компанию. У нее есть деньги, квалифицированные специалисты и необходимое оборудование для обслуживания жилого фонда. Домом, в котором не нужно постоянно делать ремонт, легко сможет управлять даже небольшое ТСЖ. 

Зачем УК и ТСЖ подключать Диспетчер 24 

Неважно, какую вариант правления выбрали жители. Любая жилищная компания должна обслуживать жилфонд и оказывать качественные услуги собственникам квартир. Чтобы делать это эффективнее, мы рекомендуем использовать современные цифровые инструменты. Платформа Диспетчер 24 автоматизирует управление недвижимостью с помощью таких инструментов как: 

1. Аутсорсинговый контакт-центр для аварийно-диспетчерской службы, который берет на себя коммуникацию с жителями. Его операторы:
  • 24/7 принимают обращения через различные каналы связи: мобильное приложение, сайт, телефон. При этом спокойно и вежливо объясняют жителям порядок работ, успокаивают взволнованных собственников;

  • фиксируют заявки, определяют срочность выполнения каждой из них, контролируют сроки и качество выполнения;

  • передают информацию исполнителю, напоминают о незакрытой задаче;

  • напоминают жителям о задолженности за ЖКУ, отвечают на вопросы о работе управляющей компании. 

2. Электронный сервис Диспетчер 24. В нем заявки жителей получится обрабатывать   быстрее и эффективнее: 
  • В программе сохраняются все изменения по задаче: статус заявки, ее тип, исполнители и ответственные по ней. 

  • Система автоматически определит сроки, порядок, стоимость оказания услуги ( в случае, если жители выбирают дополнительные платные услуги) по каждому обращению. 

  • Поиск обращения занимает несколько секунд, достаточно ввести фамилию, адрес или номер телефона заявителя. 

  • К заявке автоматически прикрепляются файлы с записью разговоров с жителями и фотоотчеты о работе по обращению из мобильного приложения исполнителя. 

Мобильное приложение исполнителя поможет контролировать выполнение заявок. В сервисе сотрудник УК получает уведомления о поступивших заявках, напоминания о сроках их исполнения. Также он может изменять статус обращения, комментировать, прикреплять фотоотчеты, бесплатно созваниваться с оператором АДС и писать заявителю. 

Кроме того, в платформе можно создавать электронные чек-листы, которые упростят регулярную проверку оборудования в МКД. В чек-листах можно заранее обозначить все виды работ, их периодичность, назначить исполнителей, прикрепить фотографии выполненных работ. Отчет о проверке можно выгружать ежемесячно и затем показывать его собственникам. 

В разделе «Сводная аналитика» УК или ТСЖ смогут отследить, сколько заявок выполняется в срок, соотношение зарегистрированных обращений и выполненных работ, а также зависимость между количеством заявок и оценками жителей. Это позволит правильно распределить нагрузку на сотрудников и спрогнозировать развитие компании. 

3. Мобильное приложение и веб-кабинет жителя позволяют быстрее и удобнее решать коммунальные задачи. В мобильном сервисе житель сможет создавать обращения в управляющую организацию, передавать показания счетчиков, получать уведомления и квитанции, оплачивать ЖКУ, управлять доступом к дому, заказывать и оплачивать дополнительные услуги.

Если вы еще не пользуетесь услугами контакт-центра Диспетчер 24, оставьте заявку на подключение и наши специалисты свяжутся с вами.