Как управляющей компании пережить повышение тарифов ЖКХ

Очередное повышение платы за коммунальные и жилищные услуги — боль для каждого собственника жилья. Новостные СМИ чуть ли не каждый месяц обещают очередное подорожание коммуналки, а жителям остается только со страхом рассматривать новую квитанцию. 

Как правило, тарифы дорожают раз в год, но в 2022 году это произошло дважды, а в 2023 — ни разу. Следующее произойдет только в середине 2024-го. Ежегодная индексация касается только платы за отопление, горячую и холодную воду, газ, электроэнергию и вывоз мусора. Тариф на них регулируют региональные и федеральные власти. При этом жители должны оплачивать и другие строчки квитанции: содержание жилья, домофон, капитальный ремонт и охрана. Размер взносов устанавливает регион или обслуживающая организация, а увеличение платы не зависит от тарифов на коммунальные ресурсы. Решение о повышении стоимости содержания и ремонта многоквартирного дома может принять управляющая компания, но ее должны поддержать собственники. О подорожании капремонта могут в любой момент заявить местные власти — существующие тарифы с трудом покрывают расходы на ремонт МКД. 

Не только жители переживают о суммах в квитанции за ЖКУ. Организации, давно работающие на рынке, знают — чем дороже коммуналка, тем больше тех, кто перестают платить по счетам. И тем сложнее УК содержать общее имущество в МКД, получить штраф или предписание от надзорных органов и не попасть в число банкротов. 

Чем грозит рост тарифов ЖКХ управляющим организациям

По данным СМИ, в 2023 году долги россиян за ЖКУ подобрались к отметке 900 миллиардов рублей. За первый квартал сумма достигла 876,4 миллиарда, это почти на 20 миллиардов больше, чем в 2022-м. При этом собственники жилья стали на 15,8% меньше платить ресурсоснабжающими организациями выросла, а управляющими компаниями — на 1,2%.

На рост неплатежей повлияли несколько факторов, один из них — повышение тарифов. Также среди причин, по которым жители оставляют коммунальные счета без оплаты, — снижение доходов и отсутствие у управляющих компаний действенных методов по борьбе с должниками. 

По какой бы причине жильцы не игнорировали ежемесячные платежи, крайней оказывается УК. Не собрав всю сумму по выставленным счетам, УК уходит в минус. В этой ситуации ей приходится выбирать:

• Самой стать должником. Обслуживающая компания не сможет перечислить ресурсоснабжающей организации все средства за поставленные ресурсы. Последствия для УК могут быть самые тяжелые — если по-хорошему с ресурсником договориться не получится, дело дойдет до суда. РСО вправе обратиться в него, чтобы заставить управляющую компанию вернуть деньги. При этом неплатежи УК будут считаться нарушением лицензионных требований — эта норма прописана в Постановлении Правительства № 416. Ответственность будет нести  руководство обслуживающей организации: должностные лица должны будут заплатить штраф от 50 до 100 тысяч рублей или им запретят занимать должность на срок до трех лет. Юрлицам придется заплатить еще больше — от 250 до 300 тысяч рублей. Еще один вариант расплаты — управляющую компанию вообще лишат лицензии и запретят обслуживать МКД.

• Экономить на содержании общедомового имущества. УК может рассчитаться с РСО за счет средств, собранных для ремонта и обслуживания многоквартирного дома. Но тогда компании придется урезать практически все расходы: от зарплат сотрудникам до закупки материалов. Денег с трудом хватит на аварийный ремонт и уборку в подъездах и во дворе только по праздникам. Жители быстро заметят, что в доме грязно, постоянно ломается оборудование, а в штате остался один электрик. Недовольные собственники могут даже решить, что пора менять управляющую организацию, а доказать  разгневанным собственникам, что все дело в долгах, а не плохой работе, у УК вряд ли получится.

Какой бы путь ни выбрала УК, ей все равно придется вести работу с должниками. Однако эффективных методов для снижения задолженности не так много. В рамках жилищного законодательства компания может:

• Начислять пени. Делать это УК вправе с 31-го дня просрочки. Тогда к основной сумме в квитанции добавят неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от размера долга за каждый день. 

• Информировать жителей о просрочках. Обслуживающая организация может разговаривать с должниками лично или по телефону, присылать им разноцветные листовки или вывешивать списки неплательщиков на информационном стенде. 

• Присылать досудебную претензию. Этот документ — последнее предупреждение. В нем УК рассчитывает сумму долга и пеней и сообщает о намерении обратиться в суд. 

• Отключать электроэнергию, газ или горячую воду. Если житель не платил за них больше двух месяцев, управляющая организация вправе оставить его без коммунальных благ. Собственника сначала предупредят об отключении и дадут 20 дней на погашение долгов. 

• Подавать в суд. Заявление о взыскании долга УК передаст в мировой суд, через пять дней ей выдадут судебный приказ. Его юристы компании передадут судебным приставам или в банк.

• Выселять должников. Но эту меру получится применить только к неплательщику, который снимает муниципальное жилье и не оплачивает коммуналку больше полугода.

Почему жители не платят за коммунальные услуги

Оплачивать счет за ЖКУ собственник жилья обязан до 10 числа каждого месяца — это правило закреплено в жилищном законодательстве. Изменить дату может сама управляющая компания или ТСЖ, прописав ее в договоре или уставе товарищества. Однако многие жители не спешат перечислять деньги за коммуналку ни в установленный день, ни в последующие дни. При этом всех должников можно разделить на три категории:

1. Собственники, у которых возникли финансовые трудности. Такие жители иногда стараются оплачивать часть квитанции или вовсе откладывают платежи до лучших времен. Как правило, ответственные собственники пытаются заключить с УК договор о реструктуризации долга или оформляют субсидии на жилищно-коммунальные услуги. 

2. Те, кто регулярно забывают вовремя оплатить очередной платеж. Такие жители чаще всего имеют одно- или двухмесячную задолженность только потому, что пропустили дату оплаты. Иногда это происходит потому, что у собственника нет удобного инструмента для оплаты коммуналки: приложение банка или расчетного центра его не устраивает, а ходить в офис обслуживающей компании для оплаты нет времени или неудобно. 

3. Жители, для которых коммунальный платеж связан с качеством работы обслуживающей организации. Если собственника не устраивает, как УК содержит дом или реагирует на его обращения, он считает, что вправе не оплачивать платеж. При этом недовольный житель будет жаловаться в надзорные органы на действия управляющей компании. 

Неплательщиков не пугают долги перед управляющей компанией и способы взыскания задолженности. Начисление пени собственников не страшит, а многих не заставит заплатить по счетам даже отключение света или газа.

Как УК повысить собираемость платежей за ЖКУ и выжить?

Еще задолго до очередного повышения тарифов управляющей компании стоит предпринять действия, которые помогут ей удержаться на плаву. При очередном подорожании коммуналки часть собственников по объективным причинам могут перестать вовремя оплачивать коммуналку. Но с другими жителями УК нужно заранее вести работу сразу в двух направлениях:

1. Повышать качество содержания многоквартирного дома. Для владельцев квартир, которые недовольны работой обслуживающей организации, подорожание коммуналки будет поводом игнорировать ежемесячные счета. Если в доме редко убирают и регулярно ломается оборудование, а на обращения УК реагирует медленно, у жителей не будет желания оплачивать ЖКУ. Чтобы этого не произошло, управляющей организации важно качественно обслуживать общедомовое имущество и обрабатывать заявки жителей, а также выстроить коммуникацию с собственниками.Они должны понимать, что УК всегда на связи и к специалистам организации можно обратиться в любое время.

2. Постоянно напоминать жителям о необходимости платить по ежемесячным счетам. Такая работа должна вестись постоянно, но особенно актуальной она становится, когда коммунальные и жилищные услуги дорожают. Тогда многие собственники начинают экономить и отодвигают обязательные платежи на второй план или вовсе забывают о них. При этом жители не задумываются, что такая тактика приведет к накоплению значительного долга. Рассчитаться с ним будет труднее с каждым месяцем, а должнику УК может отключить свет и холодную воду или подать на него в суд. 

Справиться с обеими задачами обслуживающая организация сможет, если будет использовать современные цифровые инструменты. Платформа Диспетчер 24 помогает управляющим компаниям автоматизировать управление недвижимостью и закрыть самые важные направления. В сервисе УК сможет:

• Оптимизировать учет и распределение обращений жителей. Диспетчер 24 предоставляет услуги аутсорсингового контакт-центра, сотрудники которого принимают заявки собственников и фиксируют их в электронном журнале. В нем операторы могут сохранять все изменения: статус обращения, тип, исполнителя и ответственного за него. К заявке автоматически прикрепится запись разговора с жителем,  по желанию можно добавить фотоотчет  . Все обращения распределяются между исполнителями автоматически с учетом их графика работы и специализации, а платформа Диспетчер 24 постоянно контролирует сроки выполнения заявки. 

В составе платформы есть два мобильных приложения: для жителей и сотрудников аварийно-диспетчерской службы управляющей компании. В первом собственники могут оставить обращение для диспетчерской службы, а потом отследить, как оно выполняется. Также на экране смартфона жители могут передать показания приборов учета, оплатить ЖКУ и заказать в УК дополнительные услуги. Кроме того, в приложении УК сможет отправлять жителям новости и оповещения с напоминанием об оплате ЖКУ. 

В мобильном приложении исполнителя сотрудник обслуживающей организации оперативно получает сведения о новых заявках и сроках их исполнения. Во время работы по обращению слесарь или электрик может изменить его статус, оставить комментарии, добавить фото, бесплатно позвонить оператору контакт-центра и написать жителю. 

• Вернуть часть долгов жителей. В рамках услуги «Возврат дебиторской задолженности» операторы контакт-центра Диспетчер 24 обзванивают неплательщиков. В разговоре с ними операторы не только напоминают о просрочке, но и уточняют, когда жители смогут погасить долг. После чего им отправляется СМС со ссылкой на оплату долга и пуш-уведомления в мобильном приложении жителя. Заплатить за ЖКУ собственник сможет на экране смартфона парой кликов. 

Для УК стоимость услуги будет зависеть от того, в каком объеме будет погашена задолженность собственников за ЖКУ. По опыту компаний, которые уже воспользовались ей, за первые пять дней можно сократить задолженность в среднем на 8%, примерно на 35% — за месяц. 

При этом управляющей компании важно понимать — недостаточно сделать акцент только на одном направлении. Намного эффективнее одновременно работать и над повышением качества обслуживания домов, и над дебиторской задолженностью. В этом случае УК не нужно будет опасаться повышения тарифов и дальнейшего роста долгов жителей. Комплексная автоматизация диспетчерской службы позволит УК эффективнее выполнять заявки жителей, наладить взаимодействие между всеми звеньями диспетчерской службой — от операторов АДС к исполнителям. Качественная коммуникация с собственниками поможет сократить объем просрочек по платежам: когда жители видят, что УК выполняет свои обязанности, у них нет претензий, а за ЖКУ они платят охотнее. Если долги все же появились, вернуть деньги УК может при помощи инструментов автоматизации от сервиса Диспетчер 24. 

Если вы хотите автоматизировать управление недвижимостью и не зависеть от повышения тарифов, напишите нам и мы расскажем о возможностях сервиса Диспетчер 24.