Жители имеют право управлять общедомовым имуществом самостоятельно, но только сообща. Для этого совет дома или управляющая организация минимум раз в двенадцать месяцев созывают собственников на общее собрание. На нем обсуждают самые важные вопросы: от сроков ремонта в МКД до сдачи подвала в аренду. Жители могут встретиться в подъезде дома, на прилегающей территории или же провести собрание в заочном формате. Независимо от формата собрания, инициаторам нужно уведомить жителей о его проведении и набрать кворум, без которого решения будут неправомерными. Как правило, этот этап — самый сложный для организаторов.
Что такое общее собрание собственников
Общее собрание собственников жилья (ОСС) созывается, когда жителям нужно вместе решить, как содержать свой многоквартирный дом. Они объединяются, чтобы понять, как лучше распорядиться общим имуществом: по жилищному законодательству, оно принадлежит всем жильцам в МКД. К общедомовому имуществу относится все то, что:
-
не входит в состав личного жилья;
-
не принадлежит конкретному жителю;
-
необходимо для обслуживания более одного помещения.
Например, лифты, крыша, дворовая или лестничная площадки — ими пользуются все жители, и они не относятся к одной квартире. А также все инженерные коммуникации в доме, с помощью которых в МКД поступают тепло, свет, вода и газ.
С предложением провести встречу могут выступить совет дома, активный собственник жилья, УК, ТСЖ или местная администрация. Участвовать в собрании могут как сами владельцы жилых и коммерческих площадей, так и их законные представители. По ЖК РФ собрание считается состоявшимся, если на нем были жители дома, у которых в сумме не меньше половины голосов от общего числа. Решения, которые приняли участники ОСС, придется выполнять всем собственникам — неважно, были они на встрече или нет.
На общем собрании жители имеют право вместе решить:
-
какая УК будет отвечать за содержание МКД и кто из жителей войдет в совет дома;
-
что стоит отремонтировать или реконструировать в первую очередь;
-
как заработать на общедомовом имуществе: например, на стене дома, которую займет рекламный баннер;
-
как будет сформирован фонд капремонта и как использовать его средства, какой взнос жители будут вносить на капремонт;
-
как использовать и благоустроить придомовую территорию;
-
давать ли согласие на перевод квартиры в нежилое помещение;
-
какую плату определить за содержание жилья в доме;
-
стоит ли переходить на прямой договор с ресурсоснабжающей компанией и регоператором, который отвечает за вывоз мусора.
Созвать жителей на встречу поможет реестр собственников — это таблица, в которой указаны имена жильцов, номера квартир и доля в них. Собирать и обновлять такую информацию обязана управляющая организация. По запросу совета дома или жителя УК должна предоставить данные в течение пяти дней.
Формы проведения общих собраний собственников
Жители могут выбрать, как им провести собрание. По закону сделать это можно в одном из трех форматов:
-
Очное голосование.
Отказаться от этой формы и сразу перейти к другим Жилищный кодекс РФ не разрешает: решения собственников в этом случае будут недействительными. Исключение — онлайн-голосование в информационной системе ГИС ЖКХ. Очная встреча может быть первой, очередной или внеочередной. «Живое» собрание провести сложнее всего. Для этого потребуется собрать в одном месте собственников, у которых есть больше половины голосов по многоквартирному дому.
Собравшихся нужно зарегистрировать, а из них выбрать председателя и его помощников — это секретарь и несколько человек, которые будут считать результаты голосования. Чтобы отдать голоса за определенные решения, жителям нужно заполнить письменные бланки, они — обязательное приложение к протоколу: с их помощью можно подтвердить, кто и как голосовал. -
Заочное голосование.
Если очное собрание провести не получилось или решение на нем принять не смогли, по той же повестке жители могут голосовать в заочной форме. Для этого им раздаются опросные листы, затем они собираются и составляется протокол.
Еще один вариант провести заочное собрание — проголосовать онлайн. Для этого можно использовать ГИС ЖКХ, региональные информационные системы или коммерческие сервисы. Частные платформы заключают соглашение с государственной системой и автоматически переносят свои данные в государственную систему. После голосования система формирует протокол для Госжилинспекции, а итоги размещает на ГИС ЖКХ. -
Очно-заочное голосование.
Такое собрание проходит в два этапа. Сначала жители встречаются вживую и обсуждают вопросы повестки. Затем расходятся по домам и заполняют там бланки решений, которые потом сдают для подсчёта. По итогам собрания составляется один протокол.
Когда можно провести ОСС онлайн
Как организовать онлайн-собрание собственников, зависит от площадки, где оно пройдет.
-
Если для дистанционного голосования жители или УК выбрали государственную или региональную информационную систему, то провести его можно без предварительной очной встречи. Исключение ЖК РФ сделал для многоквартирных домов, которыми жители управляют самостоятельно. Им нужно сначала провести очное собрание и договориться перейти на платформу — государственную или частную.
-
Жителям, которые хотят провести ОСС онлайн в стороннем сервисе, нужно заранее собрать собственников и проголосовать за переход на платформу. Для принятия решения понадобится простое большинство голосов. Если житель не может проголосовать онлайн, он вправе оформить свое решение на бумаге и передать его администратору.
При этом от перехода в онлайн-формат можно отказаться — если больше половины собственников будут против, цифровое собрание проводить нельзя.
Процедура проведения общего собрания собственников онлайн
Чтобы результаты ОСС онлайн считались правомерными, его нужно провести по правилам, прописанным в статье 47 ЖК РФ.
-
Организатор должен в системе подать заявку на проведение собрания. На первом нужно решить, кто будет администратором, определить порядок приема решений, длительность голосования. Чтобы голосовать в портале ГИС ЖКХ, жителю нужна учетная запись, где зафиксирован адрес или подтверждено право собственности. Те же условия — и для сторонних сервисов. В них информацию о собственности должна привязать управляющая организация.
-
Не позже чем за десять дней администратор должен предупредить жителей об онлайн голосовании — собственники получат сообщения в системе. Для тех, кто не подключен к ней, объявление повесят на стенде в подъезде.
-
Жители могут голосовать в электронном формате , выбирая один из предлагаемых ответов — «за», «против» или «воздержался». Либо заполнить письменные бланки с ответами и передать их администратору. Такие документы нужно вручную внести в систему.
-
На голосование онлайн по всем вопросам повестки ЖК РФ отводит не меньше семи дней, но не больше 60.
-
После ОСС онлайн сервис автоматически сформирует протокол с решениями собственников и разместит его на портале ГИС ЖКХ. Там же будут храниться протоколы и электронные образы бланков.
Если жители захотят провести дистанционное собрание собственников на региональной или коммерческой платформе, правила остаются теми же.
При голосовании в цифровом формате можно:
-
избежать манипуляций с голосами: подделать подпись или решение жителя не получится;
-
упростить участие в собрании: проголосовать можно, не вставая с дивана, нужен лишь доступ в интернет.
Как Диспетчер 24 поможет собрать кворум для проведения ОСС онлайн
Для решения главных вопросов по содержанию многоквартирного дома необходим кворум — то есть чтобы в собрании приняли участие собственники или их представители, у которых в сумме более 50 % голосов от общего количества голосов. Только в этом случае собрание считается состоявшимся и правомочным
Неважно, кто выступит инициатором встречи — председатель совета дома или управляющая компания. В обоих случаях им придется столкнуться с главной проблемой — собрать жителей в одном месте и в одно время. Это нужно сделать почти во всех форматах собраний собственников. Исключение — ОСС онлайн в информационной системе ЖКХ. Но взаимодействовать с жителями придется и в этом случае.
В остальных случаях организаторам встречи нужно приложить титанические усилия, чтобы собрать необходимое число участников. Если предстоит принять критически важное решение, которое коснется всех собственников, на нем должно быть как можно больше жителей. Для этого представители управляющей компании или совета дома могут:
-
Пройтись по всем квартирам и пригласить собственников на собрание. Не самый эффективный и очень трудозатратный способ, так как застать дома многих людей бывает сложно, а кто-то просто не откроет дверь.
-
Обзвонить всех жителей. Чтобы поговорить с жителями, у УК должны быть свежие данные с именами и номерами телефонов собственников. В реестре собственников, который ведет управляющая компания, такие сведения не всегда обновляются быстро. Например, при покупке квартиры новый владелец не спешит сообщать об этом в УК. Получить такие сведения специалисты управляющей компании не смогут. С марта 2023 года действует закон, который ограничивает доступ к персональным данным собственника жилья в Едином госреестре недвижимости. Узнать имя жителя можно будет только в исключительных случаях либо с его согласия.
Существенно проще будет управляющим компаниям, которые автоматизировали взаимодействие с жителями. В сервисе Диспетчер 24 при приеме заявок от собственников, оператор контакт-центра фиксирует в системе ключевую информацию: имя, адрес и телефоны заявителя. Эти сведения хранятся в системе на защищенных серверах на территории РФ в полном соответствии с законодательством. При необходимости диспетчер может оперативно обзвонить жителей, чтобы сообщить об общем собрании.
Если обзвонить нужно несколько десятков тысяч собственников — на помощь придут операторы контакт-центра Диспетчер 24. С их помощью проинформировать о собрании такое количество жителей можно за пару дней.
В мобильном приложении жителя, которое является частью платформы Диспетчер 24, можно отправить приглашение на офлайн- или онлайн-собрание — это поможет собрать кворум, без которого не получится утвердить решения по дому. Также в приложении можно напомнить собственникам о сдаче письменных бланков с решениями, отправить ссылку на готовый протокол встречи. Если собрание будет организовано в системе ГИС ЖКХ, жители получат ссылку на сервис или напоминание о сроках ОСС онлайн.
Если вы еще не автоматизировали коммуникацию с жителями, но планируете это сделать, присоединяйтесь к сервису Диспетчер 24.