В условиях, когда цены на всё растут бешеными темпами, особую актуальность в бизнесе приобретает вопрос сохранения прибыли. Управляющие компании используют разные способы, чтобы не уйти в минус: экономия по всем статьям, повышение тарифов. Разумеется, перспектива платить больше за коммунальные услуги совсем не радует жителей домов.
Путаница с новыми тарифами, странные цифры в квитанциях за ЖКУ и непонятные расчеты всколыхнули население многих регионов. Пока жители думают и обсуждают в чатах, не пропустить ли очередной платеж, мы решили поговорить на тему тарификации жилищно-коммунальных услуг с Сергеем Могилевцем, директором по сервисному бизнесу группы компаний «Эталон». Нас интересовало, как проще и правильнее повысить тариф на «Содержание жилья» и стоит ли прописывать условия тарификации в договорах.
Интервью с Сергеем Могилевцем, директором по сервисному бизнесу группы компаний «Эталон»
— В какой момент руководство управляющей компании понимает, что пора менять тарифы?
— Все компании работают по-разному. Мы ежемесячно смотрим финансовые показатели и раз в квартал собираем рентабельность по объектам. Особенность нашего бизнеса в том, что у нас есть прямые и косвенные расходы. Косвенные затраты (лицензия, аренда офиса, айти) — вообще не компенсируются. Что касается прямых расходов: расходы на коммунальные услуги в лучшем случае можно вывести в ноль. Получить прибыль можно только на жилищных услугах. По коммунальным услугам важно не допускать больших кассовых разрывов между платежами жителей и оплатой ресурсоснабжающим организациям. Почему возникают кассовые разрывы? Есть регионы, где жители платят за отопление в течение всего сезона по старым ценам, а перерасчет производят только в следующем году, получается, что все это время УК кредитует. По жилищным услугам есть расходы, которые мы изначально рассчитываем по-среднему, но случаются форс-мажоры (очень снежные зимы), которые приходится покрывать из бюджета УК.
Для управляющей компании важно контролировать свою маржинальность, мы регулируем ее поквартально. Когда мы видим, что она по прямым затратам низкая, — обсуждаем с жителями вопрос о подъеме тарифов.
— На первый взгляд, поднятие тарифов выгодно только для УК, а есть ли польза для жителей?
— Есть несколько типов жителей: те, кто понимают, что при соблюдении условий эксплуатации растет капитализация жилья, повышается комфорт, они не против поднятия тарифов, поскольку знают, что это повлияет на комфорт проживания. Есть те, кто не особо вникают в суть повышения и хотели бы сохранить прежние тарифы. Если им объяснить, что с прежними тарифами достигнутый уровень комфорта невозможен, они согласятся на увеличение стоимости. Всегда есть группа жителей, которые не согласны на повышение тарифов ни при каких условиях. В этом случае важно не забывать, что заказчиком услуг у управляющей организации является большинство собственников, работать с возражениями и доносить необходимость до этого большинства. Также для УК важно правильно составить договор на обслуживание жилья и лучше сразу прописывать в нем индексацию.
Мы рассказываем клиентам, как формируются себестоимость и тариф, объясняем причины индексации. Если кому-то из собственников кажется, что цена на ту или иную услугу завышена, мы готовы рассмотреть их предложения и другого подрядчика. Но поскольку мы несем ответственность перед налоговой инспекцией и другими контролирующими органами, контрагенты должны подходить под все критерии технического задания и показатели безопасности. К тому же, это должен быть проверенный подрядчик, потому что претензии за качество оказываемых услуг будут адресованы УК. Если предложенная жителем компания будет соответствовать всем условиям и ее услуги будут приемлемы по цене, мы можем не менять тариф по этой позиции.
Мы работаем только с проверенными подрядчиками, поскольку УК отвечает за качество предоставляемых услуг
— Сергей, расскажите, как работать на муниципальных тарифах?
— Тариф зависит от города, в котором работает УК. В Екатеринбурге, Казани, мы работаем на муниципальных тарифах. Если интересующие жителей услуги не входят в обязательный перечень, например, видеонаблюдение, СКУД, вывоз снега с нужной периодичностью, мы выносим их на голосование и согласуем с жителями в виде отдельной строчки в квитанции. В Санкт-Петербурге — тариф чаще расчетный, так сложилось исторически.
Следующий фактор — размер дома и объем инженерных систем, соотношение затрат на благоустройство территории к площади дома: например, девелопер строит компактные, малоэтажные, инженерноёмкие дома — их сложно обслуживать по городским тарифам. Такие дома выбирают люди, которые ценят камерность и комфорт. Они понимают, что обслуживание этих домов дороже и готовы платить. Многоэтажные дома с населением 3-5 тысяч человек, с меньшим объемом общественных пространств и более компактной застройкой гораздо выгоднее обслуживать по муниципальному тарифу. Чем больше домов в ЖК — тем удобнее и дешевле их обслуживание.
Малоэтажный жилой комплекс INKERI (г. Пушкин)
— Управляющая компания по закону может поднять тарифы один раз в год?
— В рамках Жилищного кодекса — да. Все зависит от региона. В Казани и Екатеринбурге — только так. Но в части субъектов РФ есть особая практика. После ввода дома в эксплуатацию надо выбрать управляющую компанию в течение 60 календарных дней (это касается всех регионов). Если застройщик не заключает временный договор с какой-либо УК, ее назначает Администрация района, затем проводится конкурс. По результатам конкурса УК какое-то время будет работать на муниципальном тарифе. При этом в конкурсной документации написано, что в дальнейшем по согласованию с жителями управляющая компания может поменять тариф. Получается, что в течение года применяется два тарифа (но эта практика применима не везде). И Жилищная инспекция, и Администрация района не будут иметь никаких претензий.
— Наступил момент, когда УК понимает, что пора повышать тариф, за какой период надо проинформировать жителей?
— Мы должны сделать предложение о составе платы не позднее, чем за 30 дней до проведения общего собрания собственников. Разместить документ на досках объявлений в подъездах. Каждая УК сама утверждает формат предложения, содержащего обоснование размера платы. Многие не делают вообще: невыполнение требования влечет штрафные санкции, но не отменяет утвержденный тариф для собственников помещений.
— Основная цель проведения собрания — чтобы жители проголосовали за новые тарифы. Стоит ли заранее рассказывать о том, какие регулярные работы проводятся на текущих тарифах?
— Жителям важно быть проинформированными. В идеале управляющая компания должна периодически предоставлять отчетность о проделанных работах и объяснять, на что расходуются средства жителей по графе «Содержание жилья».
— Какими инструментами для информирования жителей вы пользуетесь?
— Соцсети: ВК, телеграм-канал, мобильное приложение жителей на платформе Диспетчер 24. Оповещения в приложении дают самый высокий охват. Там все прозрачно: сколько лицевых счетов подключилось, кто скачал приложение, кто получил уведомление – все видно. Мы также используем традиционные офлайн-каналы для информирования — стенды и доски объявлений в подъездах.
— Стоит ли прописывать индексацию тарифов в договорах с жителями?
— Мы в типовом договоре прописываем индексацию. Насколько мне известно, крупные игроки нашего рынка поступают так же.
— Как это сделать правильно?
— Если это первое собрание, то состав платы прописан в договоре управления. Индексация должна быть экономически обоснована и привязана к чему-то (например к индексу потребительских цен по данным Росстата) . Если вопрос об утверждении платы поднимается на очередном собрании собственников, должно быть понятно, для чего УК это делает.
Иногда составляются договоры без индексации сроком на 3-5 лет, и получается, что УК может несколько лет работать в убыток. Крупные компании могут себе это позволить, а небольшие, скорее всего, закроются.
— Если в договоре заложена индексация, а УК ее не произвела. Будут ли к ней претензии у ГЖИ?
— Дело даже не в ГЖИ. Представим случай, когда управленческим решением УК тариф был снижен. Получается, что управляющая компания уменьшает прибыль — уменьшается налог на прибыль и налоговая может доначислить налог на сумму выручки, которую УК не начислила. Поэтому мы исполняем все решения. Проиндексировать тарифы юридически безопаснее, чем не индексировать.
Мы решили пообщаться с жителями домов под управлением ООО «Урал ЮИТ Сервис» (входит в ГК «Эталон») в Екатеринбурге, чтобы узнать, как на практике применяются решения управляющей компании, а также выяснить, как собственники относятся к повышению тарифов за содержание жилья.
Оказалось, что жители, действительно, максимально проинформированы о расходах управляющей компании, благодаря этому они принимают взвешенные решения, касающиеся дополнительных услуг. Например, когда стоял выбор между постом охраны в каждый дом и диспетчером на весь ЖК, в целях экономии выбрали второе.
Жители регулярно получают оповещения в мобильном приложении, видят сообщения на стендах в подъезде и всегда в курсе, что происходит в их доме. Ежегодное повышение тарифов (в среднем на 100 рублей к сумме начислений по статье «Содержание жилья») не вызывает противоречий и принимается спокойно. Хочется отметить, что большинство жителей внимательно читали договор и знают, что в нем прописана индексация тарифа.
Вопрос информированности жителей на каждом этапе сотрудничества с управляющей компанией становится ключевым и особенно — в ситуации повышения платы за жилищные услуги.
О чем информировать жителей, чтобы безболезненно повышать тарифы?
-
договор на обслуживание жилья: просите внимательно читать все пункты, особенно те, которые касаются индексации. Увеличение тарифов привязывайте к экономическим факторам, например, к повышению индекса потребительских цен;
-
регулярно рассказывайте о том, какие регламентные работы проводите и как расходуете средства на содержание жилья;
-
предлагайте услуги вне тарифа, которые повысят комфорт проживания и станут дополнительным источником дохода;
-
заранее сообщайте о проведении общего собрания собственников, готовьте предложения о размере платы за услуги, выкладывайте их на сайт и в другие удобные жителям каналы для предварительного ознакомления;
-
реагируйте на обращения собственников и предвосхищайте аварийные ситуации, обеспечивая эталонный уровень сервиса. Жители, довольные работой управляющей компании, охотнее согласятся на повышение тарифов и будут платить вовремя.
В разговоре с Сергеем мы также подняли вопрос о том, как собрать нужное количество голосов на общем собрании собственников. На помощь приходит мобильное приложение жителей — с его помощью можно разослать приглашения на собрание, рассказать о ходе голосования, пока собрание длится в заочной форме, напомнить, что нужно сдать бюллетень, по завершении собрания — отправить ссылку на протокол.
Оценить все возможности мобильного приложения для жителей и сотрудников УК вы можете бесплатно, подключившись к платформе Диспетчер 24, которая автоматизирует важные процессы в вашей управляющей компании.