Управляющая компания создаётся, чтобы обслуживать многоквартирные дома и зарабатывать на своих услугах. При этом УК не может чаще одного раза в год повышать тариф на содержание жилья. На собранные деньги УК должна выполнить обязательные работы в доме, рассчитаться с сотрудниками и заплатить налоги. После этого прибыль управляющих компаний может составлять от 5 до 20%.

 Увеличить доход стремится каждая УК. Одни для этого снижают качество работы, другие — оптимизируют бизнес-процессы. 

Сервис Диспетчер 24 (ДС24) сотрудничает с сотнями управляющих организаций в 40 регионах России. На опыте наших клиентов платформы мы увидели: чем эффективнее выстроены в УК бизнес-процессы, тем выше её доходность. Роста финансовых показателей сложно добиться без внедрения цифровых решений, которые помогают ускорить работу и снизить число ошибок. 

Что влияет на продуктивность работы УК и как электронные инструменты позволяют увеличить прибыль, мы поговорили с Егором Марьяскиным, генеральным директором сервиса ДС24.

Доходы управляющих компаний ЖКХ: сколько и откуда

Каждый месяц на расчётный счёт УК поступают деньги от жителей и юридических лиц. 

Больше половины из них УК перечисляет ресурсоснабжающим организациям. Это плата за поставку воды, тепла, электричества и газа. Оставить себе эти средства УК не вправе. Но на практике бывает так — управляющая организация не может полностью рассчитаться с РСО, так как многие жители вовремя не рассчитались за ЖКУ. При этом все претензии РСО предъявляют УК, а не собственникам. Чтобы избежать судебных разбирательств, управляющая компания закрывает долги из денег на «содержание общего имущества». Такое перераспределение средств приводит к снижению качества работы УК, банкротству или лишению лицензии. 

Меньшая часть того, что собрала компания, — плата жителей за содержание дома. Чтобы УК работала без убытков и могла получить прибыль, ей важно согласовать с жителями тариф, размер которого устроит обе стороны. Перед собранием собственников УК необходимо:

  • заранее проверить состояние МКД; 

  • решить, сколько нужно вложить в его ремонт и обслуживание; 

  • составить смету на эти работы;

  • рассказать жителям о планируемых расходах;

  • утвердить тариф за 1 м² жилья.

По закону УК может проводить общие собрания минимум раз в год в любом формате — очном, заочном или очно-заочном. Если на встрече жители не примут предложенный тариф, для дома будет действовать муниципальная ставка платы. Её размер зависит от того, есть ли в доме централизованная система водоснабжения и водоотведения, газ, лифт. 

Если компания согласовала с собственниками размер тарифа, но на выполнение обязательных работ потратила меньше, она вправе оставить себе эту разницу. Такую экономию разрешает Жилищный кодекс при условии, что качество услуг не пострадало. 

Управляющая компания вправе выступать подрядчиком для товарищества собственников жилья и брать за это плату по договору оказания услуг. По закону ТСЖ может выбрать — самостоятельно отвечать за общедомовое имущество или привлекать для этого посредника, которому передаст часть функций. УК и ТСЖ заранее прописывают, что будет делать управляющая организация и какое вознаграждение она получит. Как правило, это порядка 15% от платы за содержание жилья. Товарищество собственников только контролирует, как УК справляется со своими обязательствами. 

Бюджет УК пополняют и средства от оказания дополнительных услуг. Это может быть одна услуга для всех жильцов — для этого они принимают соответствующее решение на собрании, а плату УК включает в платёжку. Например, за установку шлагбаума во дворе или работу консьержа. 

Другой вариант — услугу заказывают все собственники по мере необходимости. Если жителю нужно что-то отремонтировать или заменить внутри квартиры, за это придётся заплатить. При этом собственнику жилья проще обратиться в свою управляющую компанию, чем искать сантехника или электрика на стороне. Чем больше платных услуг УК сможет предложить, тем больше она заработает. Важно, как организованы заказ и оплата «допов». Большого количества таких обращений за услугами не стоит ожидать, если жителю нужно долго дозваниваться в компанию, чтобы вызвать специалиста, а для оплаты идти в офис компании. 

Ещё один источник доходов — поступления средств за аренду нежилых помещений и мест общего пользования в доме. Но оставить себе всю арендную выручку УК не сможет: общедомовое имущество принадлежит всем собственникам. Между ними должны быть разделены средства от использования крыши, чердака, подвала, стен дома. Управляющая компания может быть только посредником — привлекать нанимателей, заключать с ними договоры и собирать плату. За свои услуги УК берёт определённый процент — его размер прописывается в договоре управления. 

Куда уходят деньги: виды расходов УК и их обоснование

Большая часть трат управляющей компании связана с её обязанностями. Они перечислены в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства N 290 от 3 апреля 2013 г. УК должна следить за состоянием общедомового имущества — это стены, фундаменты, подвалы, лестничные площадки, подъезды, лифты, чердаки, крыши, двери и окна в местах общего пользования. Всё это нужно периодически осматривать и ремонтировать. А ещё — ликвидировать аварийные ситуации, которые возникают на внутридомовых сетях и оборудовании, готовить коммуникации к отопительному сезону. 

Также УК отвечает за придомовую территорию — её нужно содержать в чистоте и при необходимости облагораживать. 

Чтобы выполнить все эти работы, УК нужно потратить деньги на: 

  • Покупку материалов и оборудования. Для ремонта в подъезде понадобятся штукатурка и краска, электрику — лампы для светильников, сантехнику — расходники и комплектующие. 

  • Обслуживание спецтехники. Погрузчик для уборки снега или автоподъёмник для фасадных работ нужно заправлять и ремонтировать. Если собственного транспорта нет, УК берёт его аренду. 

  • Зарплату сотрудникам. Управляющая компания может содержать собственных исполнителей или приглашать подрядчиков. В обоих случаях работникам нужно платить ежемесячную зарплату или разовое вознаграждение. 

Помимо технических специалистов, нужно оплачивать работу директора, бухгалтеров, диспетчеров и юристов, клининг и охрану. Также оплаты требуют аренда офиса и использование программного обеспечения. Ещё УК, как юридическое лицо, обязана платить налог на прибыль. Иногда часть бюджета тратится на штрафы и пени. Они появляются, когда недовольные жители жалуются на управляющую компанию в надзорные органы. Например, если УК своевременно не выполнила заявку или сделала неправильные начисления за ЖКУ. 

Как цифровые сервисы могут увеличить доход управляющих организаций 

По словам генерального директора сервиса ДС24 Егора Марьяскина, управляющая компания сможет зарабатывать больше, если повысит эффективность бизнес-процессов в компании. Но без автоматизации добиться этого сложно. На примере управляющих организаций, с которыми сотрудничает ДС24, стало понятно: отказ от ручной обработки заявок помогает сократить ошибки, повысить скорость и продуктивность. Как следствие — доход компании увеличивается.

Автоматизировать процессы в управлении недвижимостью можно в нескольких ключевых для УК направлениях: 

  1. Приём заявок жителей — слабое место многих УК. Когда диспетчеры вручную фиксируют обращения и контролируют их выполнение по телефону, на это уходит много времени и повышается вероятность ошибок. За нарушение сроков УК может получить штраф от надзорных органов. При этом содержание своей диспетчерской службы обходится УК в среднем от 200 000 рублей ежемесячно. 

    Сократить расходы и повысить качество обслуживания получается у УК, которые передают работу с обращениями сторонним сервисам. Платформа ДС24 предоставляет услуги аутсорсингового контакт-центра. Его операторы 24/7 принимают заявки жителей, фиксируют их в электронном журнале, где можно отследить статус обращений, сроки исполнения и ответственных за задачу. Все обращения выполняются в соответствии со сроками, установленными жилищным законодательством.

  2. Анализ деятельности компании, чтобы понять, какое направление тянет УК вниз, а где можно увеличить доходность. 

    Егор Марьяскин, генеральный директор сервиса ДС24:
    «В нашем сервисе управляющая организация сможет мониторить качество работы и просматривать статистику по каждому сотруднику. В разделе «Монитор» по интерактивным дашбордам руководитель УК увидит, сколько заявок выполнено вовремя или просрочено, какие оценки ставили жители, кто из сотрудников справляется с нагрузкой, а кто нет. Регулярно отслеживая статистику, обслуживающая организация увидит сильные стороны в своей работе и поймёт, где её перестроить, чтобы добиться лучших показателей». 

  3. Возврат дебиторской задолженности жителей. Долги негативно сказываются на доходности управляющей компании: всё, что недоплатили потребители, УК придётся компенсировать РСО из своего бюджета. 

    Егор Марьяскин, генеральный директор сервиса ДС24:
    «Для сокращения долгов собственников за ЖКУ, мы предлагаем своим клиентам воспользоваться услугой «Возврат дебиторской задолженности». С её помощью управляющая компания сможет гарантированно вернуть как минимум треть долгов жителей в течение месяца. Это произойдёт за счёт регулярного обзвона неплательщиков, которое проводят специалисты контакт-центра ДС24. Они напомнят о просрочке и уточнят сроки её погашения. Дополнительно подключаем автоинформирование, СМС и пуш-уведомления в мобильном приложении жителя. Если собственник не торопится оплатить долги, в отношении его начнётся претензионная работа».

  4. Коммуникация с собственниками жилья. Это фактор, который во многом определяет коммерческий успех УК. Для увеличения доходности компании важно, как выстроено общение с собственниками жилья и насколько последним удобно пользоваться услугами, поясняет Егор Марьяскин. 

Мобильное приложение жителя от ДС24, улучшит сразу несколько показателей в работе УК:

  • Повысится собираемость платежей. Нередко просрочки возникают из-за занятости жителя — у него нет возможности сходить в кассу расчётного отдела в определённые дни. На экране смартфона пользователь оплатит коммуналку в пару кликов. Здесь же он сможет отправить показания счётчиков и проверить начисления. Кроме того, жителю придёт СМС или пуш-уведомление с напоминанием о дате очередного платежа. 

  • Жители будут активнее заказывать платные услуги. В мобильном приложении пользователи смогут выбрать ремонт сантехники, установку светильников, доставку воды, подключение Интернета и оплатить их за несколько секунд без обращения в УК. Также дополнительный доход УК сможет получать от комиссии за ЖКУ и продажи полисов страхования недвижимости — информация об этих услугах отображается в приложении жителя. 

Переход от традиционных приёмов в управлении жилфондом к использованию систем автоматизации помогает оптимизировать рутинные процессы, а также улучшить коммуникацию с жителями.

Если вы ещё не автоматизировали работу своей управляющей компании, оставьте заявку на демонстрацию, чтобы узнать о возможностях сервиса ДС24.