«Моё» от «чужого» отделяет только входная дверь в квартиру — так считают многие собственники. Однако есть ещё и «общее». С документами на квартиру владелец жилья автоматически получает право на всё общедомовое имущество, вместе с чем возникает и обязанность содержать общее хозяйство многоквартирного дома (МКД). 

Заниматься этим самостоятельно жителю не нужно. Заботу о доме он вправе переложить на управляющую организацию: собственник будет ей платить, а УО — управлять МКД. Насколько эффективно компания справится с этой задачей, зависит от организации её внутренних процессов. 

С 2012 года сервис Диспетчер 24 (ДС24) помогает УО автоматизировать управление жилфондом. За это время мы увидели все ошибки и просчёты, которые УО допускают при содержании жилья. В статье расскажем, что поможет управляющим компаниям лучше обслуживать общедомовое имущество и как жителям следить за работой УК.

Что такое общедомовое имущество

Всё, что находится за порогом квартиры — это общее имущество жителей многоквартирного дома. Жилищное законодательство определяет его как имущество, которое:

• не входит в состав индивидуального жилья;

• не принадлежит конкретному собственнику;

• необходимо для обслуживания более одного помещения. 

Например, лифтами и коридорами пользуются все жители. Чердак, крыша, дворовая площадка или фасад тоже не относятся к какой-то одной квартире, а инженерные коммуникации, системы противопожарной безопасности и видеонаблюдение работают для всего дома. В отличие от жилых метров, право собственности на общее имущество регистрировать не нужно — оно возникает автоматически после покупки квартиры. 

Житель не вправе использовать общее имущество МКД по своему желанию — например, отгородить себе часть коридора или устроить в подвале кладовку. Это незаконно и нарушает права других владельцев квартир. Соседи могут пожаловаться на такой самозахват в управляющую организацию, а при её бездействии — в надзорные органы. 

Какие права и обязанности есть у владельцев жилья

Собственники должны следить за состоянием дома, это их обязанность. Жители могут справляться с этим самостоятельно, но это возможно, если в доме не более 30 квартир. Могут организовать товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. 

Также обязанность следить за домом можно делегировать управляющей организации, заключив с ней договор. Если жители передадут управление домом УО, она будет должна отвечать за: 

• Осмотр и ремонт стен, крыши, фасадов, подвала, лестниц, внутренней отделки дома, окон и дверей в подъезде. 

• Техническое состояние мусоропроводов, систем вентиляции, тепло- и электроснабжения, водопровода, канализации, газового оборудования, лифтов, подготовку дома к отопительному сезону.

• Уборку в подъездах, благоустройство придомовой территории, состояние контейнерной площадки.

• Устранение аварий в доме, приём и выполнение заявок жителей, обеспечение пожарной безопасности.

Все эти обязанности прописываются в договоре управления — УО выполняет работу, а жители платят ей за это. В ежемесячной квитанции эти деньги выведены в строку «содержание и ремонт жилья». Размер платы за эти услуги управляющая организация не вправе устанавливать и изменять без решения жителей — оно принимается на общем собрании. 

Вместе с обязанностями, у жителей есть и права на общедомовое имущество. Например, зарабатывать на нём. Подвал, крышу или стену дома можно сдать в аренду, фасад отдать под рекламный баннер, а крышу или подъезд — под оборудование интернет-провайдера. Что именно делать с общим имуществом, жители должны обсудить на общем собрании. Оно может пройти в очном, заочном или очно-заочном формате. Инициировать собрание вправе жилищная компания, один собственник или группа жителей. Чтобы решение собрания было правомерным, на нём должны быть собственники с минимумом 50% голосов от общего числа. 

После того как жители примут на ОСС положительное решение о сдаче в аренду общедомового имущества, можно подписывать с нанимателем договор. 

В некоторых случаях документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Например, если сдаётся часть нежилых помещений или участка земли. Также регистрация потребуется, если имущество арендуется на год или больше. 

Как потратить общие деньги, жители тоже должны выбрать на общем собрании. 

Полученные от нанимателей средства собственники вправе использовать по-разному:

• Разделить между собой пропорционально размеру долей в общем имуществе МКД.

• Направить в Фонд капремонта в счёт ежемесячного взноса, прописанного в квитанции.

• Заплатить за ЖКУ. Средствами, заработанными на общем имуществе МКД, жители вправе рассчитаться за работу УО по содержанию дома.

• Вложить в обслуживание дома. Полученные деньги можно потратить на ремонт подъезда, установку скамеек на придомовой территории или строительство детской площадки. 

Если собственники заметили, что кто-то пользуется общим имуществом без их разрешения, они вправе заставить его заплатить за аренду, либо освободить помещение или земельный участок. Для этого жители или сотрудники управляющей организации должны подтвердить незаконное использование имущества с помощью фотоотчёта и акта. Нарушителю предложат освободить землю или помещение либо заключить договор. В случае отказа УО вправе обратиться в суд и потребовать компенсировать сумму аренды.

Как уменьшить платёж за содержание общедомового имущества

Если жители посчитали, что управляющая организация некачественно оказывает услуги, они вправе потребовать перерасчет за содержание жилья. Жилищная организация будет обязана сократить размер платы за содержание и ремонт МКД — эти правила прописаны в Постановлении Правительства N 491 от 13 августа 2006 года. Собственники имеют право обратиться в УО с заявлением о снижении платы в нескольких случаях: 

• Специалисты УО плохо обслуживают общедомовое имущество: в подъезде холодно, убираются в нём реже, чем прописано в договоре, общедомовые стояки регулярно текут, а входная группа не ремонтируется годами.

• Жители на общем собрании решили поставить общедомовой счётчик, УО занесла эти расходы в тариф, но счётчик так и не поставила. 

Чтобы снизить платежи за содержание жилья, собственники должны написать заявление в управляющую организацию. Из ежемесячного начисления вычтут те дни, когда услуга не предоставлялась или оказывалась некачественно. 

Что должна делать УО и как жителям это контролировать

Задача любой управляющей организации — качественно обслуживать жилфонд и оказывать услуги жителям, которые вправе контролировать действия УО. Если жителям кажется, что управляющая организация работает плохо, они идут жаловаться на неё в надзорные органы. Чтобы избежать этого, УО может использовать современные электронные сервисы, с помощью которых она добьется повышения прозрачности и качества работы, а также лояльности жителей: им будет проще понять и увидеть, что УО делает в МКД. 

Управляющая организация должна: 

• Предоставить информацию жителям. Данные о телефонах диспетчерской службы, сроках устранения аварий, отключении тепла или воды должны быть на виду у жителей — например, на информационном стенде в подъезде. Но стоять перед ним и изучать цифры бывает неудобно. Оптимально, когда собственники смогут оперативно просматривать всю информацию о работе УО на экране смартфона или компьютера. 

• Выполнять заявки. Насколько хорошо УО это делает, зависит от инструментов, которые она использует. Если звонки принимают посменно два оператора, а заявки фиксируются в бумажном журнале, велика вероятность ошибок и нарушений сроков. Намного продуктивнее взаимодействовать с жителями УО сможет, если передаст работу с заявками в аутсорсинговый контакт-центр с большим опытом в сфере ЖКХ. Это позволит разгрузить специалистов УО и качественнее обрабатывать обращения жителей. 

• Рассказывать о своей работе. По жилищному законодательству, управляющая организация обязана раскрывать по запросам собственникам сведения о размере тарифов на ЖКУ, объёме и качестве проводимых в доме работ. Чтобы узнать об этом, часто жителям приходится пойти в офис компании, запрашивать документы и изучать их. 

Как ДС24 поможет УО эффективнее содержать жилфонд

Управлять недвижимостью легко, если использовать цифровой сервис. ДС24 автоматизирует работу УО в самых важных направлениях: 

• Работа с обращениями жителей. Можно полностью передать это на аутсорс — тогда с собственниками будут общаться сотрудники удалённого контакт-центра ДС24. Можно работать со своей диспетчерской службой, но на платформе ДС24. В обоих случаях операторы принимают заявки круглосуточно и фиксируют их в электронном журнале. В нём можно отследить изменения по задачам, быстро найти обращение по фильтрам — статусу, фамилии или контактам жителя. К заявке автоматически прикрепляется запись телефонных разговоров с заявителем, при желании — фотоотчёт о проделанной работе. 

• Коммуникация с собственниками. В мобильном приложении жителя пользователи смогут оставить плановую заявку. Например, на ремонт входной двери или замену светильников в подъезде. В сервисе заявитель отследит, как продвигается работа по заявке и поставит оценку работе исполнителя. 

В приложении УО жители получат пуш-уведомления об отключениях, общем собрании собственников или новостях дома. Также в сервисе они смогут заплатить за ЖКУ, передать показания приборов учёта, в режиме онлайн открыть домофон или шлагбаум 2и посмотреть видеокамеры. Если собственникам нужно что-то ещё, например, ремонт бытовой техники, они могут заказать это у своей управляющей организации как дополнительную услугу. 

Используя системы автоматизации, управляющая организация сможет продуктивнее управлять общим имуществом многоквартирного дома и улучшить отношения с жителями. УО будет легче увеличить количество домов в управлении и повысить доходность компании. 

Если вы ещё не автоматизировали работу своей управляющей организации, оставьте заявку на демонстрацию. Мы свяжемся с вами и расскажем обо всех возможностях сервиса ДС24.