Доходы управляющей компании ЖКХ: как увеличить прибыль и снизить расходы?

Жители не могут сами содержать многоквартирный дом — для этого нужны знания, материалы и оборудование. Поэтому заботу о доме собственники передают управляющей компании. УК — коммерческая структура, которая работает, чтобы получить прибыль. Её доход складывается из средств, которые вносят жители дома и арендаторы помещений. Деньги, которые остаются после ремонтных работ, содержания помещений, налогов, зарплаты сотрудников — это чистая прибыль УК. В среднем — 10% от выручки. Увеличить доход и сократить расходы хочет любая жилищная компания. Чтобы добиться этого, нужно пересмотреть традиционные методы управления и повысить эффективность всех процессов.

Из чего состоят доходы управляющих компаний ЖКХ

Заработок компании, которая отвечает за многоквартирный дом, складывается из нескольких видов платежей:

1. Плата собственников за обслуживание жилфонда. Ее регулярно вносят все жильцы, в квитанции она прописывается в графе «содержание и ремонт жилья». Часто жителям непонятно, куда уходят собранные деньги. Если качество ремонта в подъезде можно оценить внешне, то в каком состоянии внутридомовые коммуникации, могут понять только специалисты после тщательной ревизии. Ее необходимо провести до встречи с жителями, а на собрании объяснить собственникам, почему они должны каждый месяц платить такую сумму. На эти деньги управляющая компания будет содержать дом — обслуживать коммуникации, следить за общим имуществом. Величину тарифа для конкретного МКД владельцы квартир согласуют на общем собрании. Закон не устанавливает единый тариф для таких услуг, размер платежей зависит от дома, а также готовности жителей платить. По каждому дому УК составляет список работ, рассчитывает их стоимость. Затем полученная сумма делится между жильцами пропорционально их жилплощади и на 12 месяцев.
   Получить прибыль УК может, если сэкономит на работах, которые она обязана выполнить по договору управления. Это право прописано в статье 162 Жилищного кодекса. Если при формировании тарифа УК рассчитала одну сумму, но по факту получилось сделать все дешевле, разницу компания вправе оставить себе. При условии, что качество услуг не снизится.

2. Плата за управление. Жилищный кодекс разрешает управлять жилфондом за вознаграждение. Эта услуга может быть в составе платы за содержание жилья, что допускает статья 154 Жилищного кодекса. В квитанции оплату за управление МКД УК может вынести отдельной строчкой, либо включить эту услугу в строку «плата за содержание и ремонт жилья», но при этом прописать в договоре управления, что вместе с обслуживанием дома, жители оплачивают и работу управляющей компании. 

3. Дополнительные услуги. Это деньги, которые управляющая организация зарабатывает на чем-то кроме содержания многоквартирного дома. Прочие услуги УК вправе оказывать самостоятельно или делегировать их подрядчику. Состав, порядок оказания, цена допуслуг согласуются с жителями на общем собрании. Жители дома могут заказать и оплатить установку, замену или ремонт сантехники, прокладку электропроводки, монтаж труб, которые не относятся к общедомовым. УК может делать ремонт в квартирах. По запросу собственников сотрудники жилищной компании поменяют напольное покрытие, поклеят обои, установят входные двери, проведут электропроводку, смонтируют светильники. 

Дополнительные платежи поступают также от юридических лиц. Управляющая организация может в качестве арендодателя сдавать подвал, чердак или нежилое помещение в многоквартирном доме. УК вправе брать деньги за рекламу в подъездах или на стене дома, размещение оборудования провайдеров и сотовых операторов на крыше. Но забрать себе все деньги за это УК не может: на средства за аренду общего имущества имеют право все собственники жилья. Арендная плата поступает на расчетный счет жилищной компании, а управляющая компания может по договоренности с жильцами получать вознаграждение за посредничество при использовании общего имущества.

Текущий ремонт и обязательная уборка: виды расходов в многоквартирном доме

Большую часть денег, полученных по статье содержание жилья, управляющая компания направляет на обслуживание жилого фонда. По договору с жителями УК проводит такие виды работ:

1. Контролируют текущее техническое состояние МКД.
   Чтобы все инженерные коммуникации в доме работали исправно, специалисты управляющей организации должны регулярно осматривать все системы, устранять выявленные недочеты. Сотрудники УК следят за бесперебойной и безаварийной работой систем отопления, водо-, газо- и электроснабжения, канализации, а также противопожарной системы. 

2. Поддерживают жилфонд в чистоте, ремонтируют, приводят в порядок придомовую территорию. 
   Управляющая организация должна регулярно делать уборку в доме, лифте, менять разбитые стекла, сломанные входные двери, следить за температурой в подъездах, дезинфицировать мусоропровод. На территории рядом с домом — выполнять благоустройство и озеленение. 

Чтобы выполнять свои обязанности, УК нужно закупить материалы и оборудование. Например, запорную арматуру, краску для стен, новые стекла. Кроме того, жилищная организация тратит деньги на содержание офиса, зарплату сотрудников, а также на обслуживание парка спецтехники или его аренду у подрядчиков. Еще УК должна заплатить налоги, страховые взносы, штрафы и пени, если они есть. 

Смета доходов и расходов: что в нее входит 

Смета — один из основных финансовых документов для жилищных организаций. Для товарищества собственников смета обязательна, это правило закреплено в статье 137 Жилищного Кодекса РФ. У УК такой ответственности нет, но ей тоже нужна смета — для ведения бюджета, удобства расчётов, составления планов по содержанию МКД и ведения отчётности. 

Документ составляется раз в год, в нем прописывается доход компании и то, куда будут направлены полученные средства. Смета включает в себя такие пункты:

1. Доходы компании. Здесь указываются все источники прибыли УК. Это плата собственников по статье «содержание жилья», средства за дополнительные услуги от жильцов, деньги юрлиц — за аренду и размещение рекламы, оборудования. 

2. Расходы. В этот раздел управляющие компании заносят данные о затратах на ремонтные работы и услуги, которые относятся к содержанию МКД, — это уборка территории, подъездов, подготовка к отопительному периоду, текущий ремонт в доме. А также издержки на управление жилфондом. К ним относятся:

• зарплата юристов, которые вели претензионную и судебную работу;
• расходы на формирование платежных документов — это траты на компьютерную программу, работу бухгалтера по начислению ЖКУ и ведению лицевых счетов; 
• зарплата штатным сотрудникам УК или ТСЖ. 

Также УК указывает налоги, страховые взносы, штрафы, пени и неустойки. А еще — непредвиденные расходы, если они регулярно появлялись в предыдущие годы. Готовую смету управляющая компания должна предоставить по требованию жителей. 

Субсидии государства для УК: как получить и на что направить 

Если при содержании МКД появились убытки, возместить расходы управляющая компания может при помощи субсидии от государства. Например, если жители многоквартирного дома хотят сделать капитальный ремонт, но собранных на специальном счету денег не хватает. В этом случае УК может получить поддержку от государства. Оно возместит часть затрат на выплату процентов по кредиту, который был оформлен, чтобы рассчитаться с подрядчиками за работу. Помогут только УК, в которой: 

• нет долгов перед ресурсоснабжающими организациями;
• решение о капремонте на общем собрании приняли жильцы;
• есть заключение экспертизы о необходимости капремонта.

Господдержка для одного МКД не может превышать 50% стоимости работ по капремонту в доме, при этом она не может быть больше пяти миллионов рублей.

Размер субсидии для каждого МКД определяет Фонд содействия реформированию ЖКХ. Денег он выдаст столько, сколько по прогнозам понадобится потратить на выплату процентов за все время действия кредита. Субсидию на капитальный ремонт дадут не каждому дому, здание должно соответствовать определенным требованиям: 

• оно не признано аварийным, его не планируют сносить или реконструировать;
• ему не больше 60 лет, но не меньше 5; 
• есть общедомовые приборы учета, по ним рассчитывают коммунальные услуги;
• деньги на капитальный ремонт жители не отчисляли региональному оператору, а собирали на спецсчету. 

Клиентоориентированность и работа с должниками: как управляющей компании увеличить доход

Прибыль управляющих организаций зависит от того, сколько готовы заплатить собственники квартир. Основной источник доходов УК — плата за содержание жилья. Она может быть увеличена только по решению общего собрания жителей, это правило закреплено в жилищном законодательстве. Исключение — когда жильцы заранее совместно утвердили порядок индексации и изменения тарифа. 

Но вряд ли сейчас жильцы захотят поднимать ставку: доходы большинства людей не растут. По этой причине под ударом могут оказаться ежемесячные платежи за ЖКУ. Для многих это не самый обязательный платеж, квитанции житель может оплачивать с опозданием или вовсе игнорировать их. В этом случае у УК накопится долг перед ресурсоснабжающими организациями и придется выбирать — закрыть его из своих денег или смириться с задолженностью. Но со временем просрочка может привести к судебным разбирательствам, а в итоге — к лишению лицензии. 

Что могут сделать управляющие компании, чтобы сохранить финансовую стабильность и заработать больше: 

• Сократить часть затрат, сохраняя качество работы. Добиться этого УК сможет, делегировав часть обязанностей специализированным компаниям. Например, передав на аутсорсинг диспетчерскую службу, даже небольшая жилищная организация сэкономит от 200 тыс. руб. ежегодно. Такой вариант подходит не всем жилищным компаниям: некоторым лучше содержать собственную АДС. Узнайте, что выгоднее для вашей компании: своя АДС или внешний контакт-центр, пройдя небольшой тест.
  Снизить расходы на аварийно-восстановительные работы можно, если эффективно содержать общедомовое имущество. Для этого нужно регулярно осматривать оборудование в рамках регламентных работ. Если сотрудник пропустил очередной осмотр или сделал это невнимательно, это может привести к новым аварийным ситуациям и штрафам. Организовать проверку инженерных систем можно в электронном сервисе, это позволит экономить время сотрудников, регулировать загрузку специалиста. 

• Изменить подход к работе с заявками жителей. Для этого потребуется внедрить электронные сервисы автоматизации и контроля. Их использование поможет не терять заявки и своевременно проводить работу по ним. Сотрудники УК смогут выполнять больше задач, при этом жильцы будут отслеживать в мобильном приложении, что делается по их обращению. Руководитель управляющей организации увидит, каких заявок поступило больше всего, закрылись ли они в срок, как жители оценили работу исполнителей. На основе этих данных можно проанализировать деятельность УК и увидеть, где есть точки для роста и повышения доходности. 

• Снизить размер задолженности жителей за ЖКУ и предотвратить дальнейшие неплатежи. Управляющей компании, которая хочет получать доход, недостаточно сделать начисление и отправить платежку жителю. Даже ответственный собственник может забыть об оплате квитанции. Житель, который пропустил несколько платежей, накопит задолженность, которую будет сложно погасить. Чтобы этого не происходило, достаточно напомнить собственнику о дате очередного платежа, а неплательщику — об образовавшемся долге и способах его погашения. Такая регулярная работа позволит значительно снизить дебиторскую задолженность без кардинальных мер — обращения в суд, ограничения подачи или отключения коммунальных ресурсов. 

• Повысить лояльность клиентов. Доброжелательное отношение собственников — ключевой актив для УК. Уровень лояльности жителей зависит от разных факторов, один из них — качество коммуникации между жильцами и управляющей организацией. Сложно рассчитывать на симпатию клиентов, если УК теряет заявки, показания счетчиков нужно передавать на бумажке, а для оплаты квитанции выстоять очередь в банке или кассе УК. Для повышения лояльности жителей стоит использовать современные электронные инструменты — это позволит упростить процесс взаимодействия и повысить его качество. Если жители смогут быстро и продуктивно общаться со своей УК, у них не будет поводов для возмущения и жалоб в надзорные органы. Оплачивать квитанции за ЖКУ они будут с большей готовностью. 

Как Диспетчер 24 поможет управляющим компаниям повысить доходность 

Добиться результатов, о которых сказано выше, можно, если модернизировать привычные методы работы и автоматизировать внутренние процессы при управлении жилфондом. Сотрудничая с жилищными компаниями мы убедились, что автоматизация повышает эффективность управления жилфондом. За счет этого УК может заработать больше, сократить траты, сохранив при этом качество услуг. 

Чтобы увеличить прибыль, используйте электронные сервисы, в которых можно «оцифровать» часть работы — например, учет заявок жителей. Или полностью перестроить управление МКД. В платформе Диспетчер 24 мы учли все сложности, с которыми сталкиваются управляющие организации в своей работе, и предложили их решение: 

1. Тратить меньше можно, если передать часть функций аварийно-диспетчерской службы в аутсорсинговый контакт-центр. Операторы в любое время суток зафиксируют заявку, проследят за сроками и качеством ее выполнения, расскажут о работе управляющей компании. Это снизит расходы на содержание собственной диспетчерской службы. При этом обработка обращений жителей будет вестись эффективнее: заявки регистрируются в CRM-системе, которая разработана специалистами Диспетчер 24. Изменения статуса, типа, исполнителей и ответственных по задаче — все это сохраняется в электронном журнале.
   Графики, которые составляются в инструменте «Сводная аналитика», покажут руководителю, где слабые места в компании, а где — возможность для роста. Подробнее о том, почему стоит доверить АДС стороннему контакт-центру, мы рассказывали в отдельной статье. 
   Качественно следить за оборудованием и при этом сократить время на планирование регламентных работ поможет сервис для организации регулярных осмотров. Электронные чек-листы в платформе Диспетчер 24 автоматизируют создание списка регламентных работ для сотрудников УК. В программе отображаются сроки, фиксация результатов осмотра, переадресация работ между исполнителями.

2. Сократить долги жителей и избежать неоплаченных квитанций поможет услуга «Возврат дебиторской задолженности». Система автоматически уведомит жителей о задолженности, предложит оплатить долг «в один клик» в мобильном приложении. Диспетчер аутсорсингового контакт-центра или сотрудник УК позвонит неплательщику, чтобы напомнить о задолженности. При необходимости наши юристы помогут составить досудебные претензии-уведомления.

3. Выстроить коммуникацию с жителями и повысить лояльность легко с помощью мобильного приложения жителя OICO: мы подключаем его нашим клиентам бесплатно. В мобильном сервисе собственники могут быстро и продуктивно взаимодействовать со своей УК. На экране телефона или в веб-версии жильцы смогут: 

• передать показания счетчиков и платить за коммунальные услуги. Чем удобнее собственникам оплачивать квитанцию, тем меньше просрочек по платежам. 
• получать новости и объявления. Отключение воды или света не застанет жителей врасплох, и они будут довольны заботой УК. 
• заказать и оплатить дополнительные услуги. Управляющая компания сможет выполнять больше таких заказов и пополнять свой бюджет. 

Чтобы автоматизировать управление недвижимостью и увеличить доходность вашей управляющей компании, используйте платформу Диспетчер 24.